Cùng ngày, Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) TP.HCM cũng họp với 24 quận huyện để triển khai quyết định này.

Hồ sơ đã nhận, giải quyết ra sao?

Theo Quyết định 19, những thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích quy định đã làm thủ tục tách thửa trước ngày quy định này có hiệu lực; các thửa đất đang sử dụng trước ngày ban hành quyết định hoặc các trường hợp tách thửa đã được công chứng, chứng thực, cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa... thì không bị ảnh hưởng bởi quyết định nói trên. Tuy nhiên, nhiều quận huyện có mặt tại cuộc họp đã nêu câu hỏi: hồ sơ quận huyện đã nhận trước khi có Quyết định 19, có ghi biên nhận cho người dân sẽ giải quyết ra sao? Chẳng hạn, tại huyện Hóc Môn, số hồ sơ tách thửa đã nhận nhưng chưa kịp giải quyết khoảng 300, quận Tân Phú trên 10 hồ sơ, Bình Chánh 162 hồ sơ..., các huyện Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ cũng đang tồn đọng, chưa kịp giải quyết hàng trăm hồ sơ. Ông Nguyễn Văn Hồng - Trưởng phòng Đăng ký và Kinh tế đất (thuộc Sở TN-MT) - hỏi ngược lại: Từ trước đến nay, chưa có quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa, các quận huyện căn cứ vào đâu để giải quyết hồ sơ? Đại diện quận 6 cho rằng Nghị định 84 có quy định cho phép tách thửa theo nhu cầu của người dân, nhưng không vượt quá hạn mức đất ở do UBND TP quy định (là 160m2 đối với nội thành và 200m2 đối với ngoại thành). Quận Tân Phú thì cho rằng Quy chuẩn xây dựng 2008 cho phép diện tích đất tối thiểu để xây dựng là 40m2, do vậy lấy mức diện tích này làm mốc để cho phép tách thửa là hợp lý... Hóa ra, do chưa có quy định, nên từ trước đến nay, mỗi quận huyện đều hiểu và vận dụng theo mỗi kiểu khác nhau.

Ông Huỳnh Văn Biết - Phó chủ tịch UBND quận Bình Tân - kiến nghị: “Bình Tân có rất nhiều trường hợp đất của người dân nằm xen kẽ trong các khu dân cư, phù hợp quy hoạch nhưng diện tích nhỏ, nay đề nghị tách thửa. Nếu chiếu theo Quyết định 19 thì không được tách thửa, nhưng với trường hợp đã mua bán trước ngày 1.7.2004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực) thì nên cho phép tách thửa để tạo điều kiện nhà ở cho người dân. Nếu TP đồng ý thì quận sẽ có hướng dẫn ngay”. Ông Nguyễn Văn Hồng trả lời: “Những trường hợp mua bán trước 1.7.2004, nay làm thủ tục tách thửa thì dù nhỏ hơn so với quy định của Quyết định 19, nhưng phù hợp quy hoạch thì sẽ được giải quyết, tuy nhiên phải tuân thủ các yêu cầu của Quy chuẩn xây dựng số 04 ngày 3.4.2008”. Sở TN-MT cho rằng đối với những trường hợp cần hợp khối nhà, cần tách thửa vì trường hợp khó khăn... nhưng diện tích tối thiểu nhỏ hơn quy định thì các quận huyện cần linh hoạt giải quyết. Với tình huống này, đại diện quận 4 nói ngay: “Quận huyện linh hoạt giải quyết, nhưng khi người dân cầm hồ sơ đi công chứng, các phòng công chứng thấy không phù hợp Quyết định 19 nên không giải quyết, thì làm sao?”.

Rất khó giải quyết

Những trường hợp không được tách thửa theo Quyết định 19 - Khu vực mà pháp luật quy định phải bảo tồn. - Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; đất ở thuộc các dự án được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt; đất thuộc khu vực đã được cơ quan cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Trường hợp quy hoạch chi tiết này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định pháp luật trước khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh. - Trường hợp vị trí nhà, đất ở thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.

Ông Phan Tấn Lực – Phó chủ tịch UBND quận Tân Phú - đặt vấn đề: “Theo Quyết định 19, đối với đất chưa có nhà tại Tân Phú sau khi tách thửa phải đạt 80m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m ; đất có nhà hiện hữu sau khi tách thửa là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m. Tôi thấy cả 2 điều kiện ràng buộc như vậy rất khắt khe. Có những lô đất tách ra có diện tích trên 80m2 nhưng chiều rộng mặt tiền không đến 5m, nếu không giải quyết cho dân thì thật khó khăn cho họ, mà giải quyết thì sẽ vi phạm Quyết định 19. Theo tôi, những vấn đề này nên cho quận huyện giải quyết, miễn không vi phạm Quy chuẩn xây dựng là được”.

Một đại biểu khác nêu câu hỏi: “Ví dụ tại quận Bình Thạnh (thuộc khu vực 1), đất sau khi tách thửa lớn hơn 36m2, chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn 3m nhưng mặt hậu lớn hơn 3m. Theo Quyết định 19 là không phù hợp. Những trường hợp đó có giải quyết được không?”. Với hai câu hỏi trên, ông Nguyễn Văn Hồng trả lời: “Vấn đề này thuộc thẩm quyền của UBND quận”. Nhưng điều mà các đại biểu thắc mắc là những trường hợp nói trên đều không phù hợp với Quyết định 19, liệu Phòng công chứng có chịu công chứng hay không vẫn đang bị bỏ ngỏ.

Một vấn đề rắc rối phát sinh là tại điều 4 của Quyết định 19 có quy định: “Những trường hợp hộ gia đình đặc biệt khó khăn thì UBND quận huyện căn cứ các điều kiện để giải quyết nhưng diện tích tối thiểu sau khi tách thửa không nhỏ hơn 25m2”. Nhiều quận huyện thắc mắc: “Trường hợp cụ thể như thế nào gọi là hoàn cảnh đặc biệt. Liệu sau khi linh hoạt giải quyết, có chuyện gì xảy ra thì ai chịu trách nhiệm?”. Ông Hồng cho biết, sắp tới Sở TN-MT sẽ tham khảo thêm ý kiến của Sở Lao động - Thương binh và Xã hội về “hoàn cảnh đặc biệt” và sẽ hướng dẫn rõ ràng, cụ thể cho các quận huyện để áp dụng.

Cho phép phân lô nhưng có kiểm soát

Ông Nguyễn Văn Hồng cho rằng, Quyết định 19 có quy định cho phép người dân phân lô nhưng có kiểm soát, sau khi chuyển mục đích sử dụng các thửa đất có diện tích từ 1.000 - 2.000m2 nằm xen kẽ trong các khu dân cư hiện hữu, chủ đầu tư phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật, sau đó mới được tách thửa. Ông Hồng phân tích, dù điều 101 Nghị định 181 (hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003) không cho phép phân lô bán nền, nhưng đó là đối với các dự án, còn Quyết định 19 chỉ quy định đối với những trường hợp người dân có nhu cầu tách thửa và không có tư cách pháp nhân, không phải là các công ty đầu tư kinh doanh địa ốc.

Vấn đề này, ông Phan Tấn Lực thắc mắc: “Quy định cho phép chuyển mục đích sử dụng và phân lô với diện tích nhỏ (từ 1.000 -2.000m2) liệu có “đá” với Chỉ thị 08 ngày 22.4.2002 do UBND TP.HCM ban hành hay không? Bởi Chỉ thị 08 đã tuyệt đối cấm không cho phân lô bán nền mà quy định đối với đất có diện tích nhỏ chỉ cho đầu tư xây dựng nhà chung cư mà thôi”. Ông Huỳnh Văn Biết kiến nghị: “Nếu cho phép phân lô như vậy, cần có hướng dẫn rõ ràng, bởi trong thực tế khi Quyết định 19 có hiệu lực, sẽ có nhiều người dân có nhu cầu mua đất đầu tư phân lô. Tôi đề nghị phải có các quy định đi kèm như thủ tục pháp lý cụ thể như thế nào, tiêu chuẩn đầu tư hạ tầng ra sao, có cần đầu tư công trình công cộng trên diện tích nhỏ như vậy hay không... để khi áp dụng, quận huyện không lúng túng”.

Ngoài ra, nhiều ý kiến cũng cho rằng, việc tách thửa đất phụ thuộc rất nhiều vào quy hoạch. Trong khi đó, quy hoạch 1/2.000 của nhiều quận huyện vẫn chưa phủ kín, đây là vấn đề nan giải khi giải quyết hồ sơ tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.