Theo Quyết định 19, diện tích tối thiểu (có nhà ở hiện hữu) tại Nhà Bè là 80m2 - Ảnh: D.Đ.Minh

Thanh Niên đã phỏng vấn ông Nguyễn Văn Hồng - Trưởng phòng Đăng ký và Kinh tế đất, thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) TP.HCM, đơn vị đã soạn thảo và tham mưu để quy định này được ban hành.

* Ông có thể cho biết mục đích của Quyết định 19 và căn cứ nào để ban hành quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa?

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25.5.2007 quy định các tỉnh, thành phố phải ban hành diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa căn cứ vào tình hình của từng địa phương nhằm để quản lý quy hoạch và xây dựng một cách phù hợp nhất. Khi soạn thảo và tham mưu quy định này, chúng tôi cũng đã có trên 10 cuộc họp với các sở ngành, quận huyện. Căn cứ để ban hành diện tích đất tối thiểu được tách thửa còn dựa vào Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo quyết định 04 ngày 3.4.2008. Trên tinh thần đảm bảo hài hòa giữa yêu cầu quản lý của Nhà nước với nhu cầu của người sử dụng đất, Quyết định 19 đã được ban hành.

* Nhiều ý kiến cho rằng diện tích đất quy định trong Quyết định 19 quá lớn (xem box) so với khả năng của một bộ phận dân cư khiến cho họ gặp khó khăn về việc tạo lập nhà ở. Ông nghĩ sao về điều này?

- Việc quy định như vậy là nhằm để Nhà nước tổ chức tốt việc quản lý theo quy hoạch. Nếu người dân chưa đủ khả năng để sở hữu một diện tích đất tối thiểu để ở thì có thể thuê nhà. Đến khi tích lũy đủ vốn liếng để tạo lập nhà ở thì họ có thể mua đất xây dựng nhà ở. Việc này cũng nhằm tạo nên khung quản lý việc tách thửa đất tại các dự án chứ không chỉ riêng loại đất nông nghiệp phân chiết tự phát. Đây cũng là thông lệ được nhiều nước trên thế giới áp dụng nhằm ngăn chặn việc phá nát quy hoạch, hình thành nên nhiều khu ổ chuột, lụp xụp tại các đô thị. Ngoài ra, Quyết định 19 cũng có hướng mở cho một số trường hợp đặc biệt khó khăn, hoặc khi thừa kế, hòa giải tranh chấp có nhu cầu tách thửa.... để có thể tách thửa với diện tích tối thiểu là 25m2. Tất nhiên điều kiện đi kèm là phải đảm bảo các yêu cầu về quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật đô thị, quy chuẩn xây dựng... Ngoài ra, các trường hợp tách thửa trước ngày Quyết định 19 có hiệu lực mà diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định này, các thửa đất sử dụng trước ngày ban hành Quyết định 19, các trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa trước ngày Quyết định 19 có hiệu lực thì người dân cứ việc thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy theo quy định hiện hành, không bị điều chỉnh bởi quyết định này.

* Vậy, với quy định này người dân có đất với diện tích lớn có thể tự quy hoạch, phân chiết thửa đất để bán hay không?

- Hoàn toàn được, nhưng phải tuân thủ các quy định như về quy hoạch, điều kiện hạ tầng, quy chuẩn xây dựng... Đặc biệt là khu đất đó phải có diện tích tối thiểu là từ 1.000 đến 2.000m2, nằm xen cài trong khu dân cư hiện hữu và chưa có quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền để triển khai các dự án. Quy trình đối với trường hợp này là người có đất phải chuyển mục đích sử dụng, quy hoạch tổng mặt bằng, xây dựng hạ tầng sau đó mới được tách thửa.

* Ông có dự liệu sẽ có rắc rối phát sinh khi Quyết định 19 có hiệu lực hay không?

- Quyết định 19 là một văn bản quy phạm pháp luật, do vậy các cơ quan chức năng và người dân phải tuân thủ. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, có thể có một số tiêu chí nhỏ mà các quận huyện có thể linh hoạt hơn để đảm bảo quyền lợi cho người dân. Chắc chắn nay mai các quận huyện sẽ có phản hồi và chúng tôi cũng sẽ ghi nhận để xem xét, hướng dẫn cụ thể. Sở TN-MT TP.HCM cũng dự kiến ngày 9.3, tức là ngày Quyết định 19 có hiệu lực, sẽ triển khai văn bản này cho toàn bộ 24 quận huyện.

Quy định đối với đất ở thuộc 3 khu vực được tách thửa với diện tích tối thiểu như sau:

* Khu vực 1 gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình: Đất chưa có nhà là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m. Đất có nhà hiện hữu là 45m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới  lớn hơn hoặc bằng 20m; diện tích 36m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20m.

* Khu vực 2 gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức và các thị trấn, các huyện được quy hoạch đô thị hóa: Đối với đất ở chưa có nhà, diện tích tối thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m. Đất có nhà ở hiện hữu, diện tích tối thiểu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.

* Khu vực 3 gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ các thị trấn, các huyện và khu vực thuộc huyện được quy hoạch đô thị hóa: Đất chưa có nhà, diện tích tối thiểu là 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m. Đất có nhà ở hiện hữu, diện tích tối thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.