Đất chưa có sổ đỏ, chia như thế nào?

TTO - * Tôi ở Qui Nhơn. Ba tôi là trưởng tộc, mất để lại một miếng đất là đất hương hỏa, trước khi mất ba tôi có để lại một sơ đồ phân chia cho từng thành viên trong gia đình, nhưng không ghi ngày tháng lập sơ đồ đó và cũng không có người làm chứng.

Miếng đất này gia đình tôi ở và thờ cúng tộc họ từ trước giải phóng đến bây giờ, vẫn đóng thuế đất hàng năm theo thông báo của địa phương. Hiện trạng miếng đất ấy chưa có sổ đỏ và các giấy tờ liên quan đến miếng đất của chế độ cũ trước đây đều bị thất lạc.

Hiện nay trong tộc họ chỉ còn cô tôi, các con của cô và các con của ba tôi (cô tôi và các con của cô ở nhà riêng, má tôi và các anh em chúng tôi ở trên miếng đất ấy).

Xin cho hỏi: 1. Miếng đất ấy nếu muốn chia cho con cháu thì sẽ chia theo nguyên tắc nào? 2. Nếu trong trường hợp những thành viên trong tộc họ không thống nhất ý kiến thì khi khởi kiện ra tòa sẽ phân chia theo nguyên tắc nào? Xin được tư vấn, cảm ơn rất nhiều.

Đặng Hiếu Hiền

- Trả lời của luật sư Nguyễn Văn Hậu:

Vì mẹ bạn cũng như cô bạn không có bất cứ một loại giấy tờ gì để chứng minh miếng đất trên thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ai. Do đó, nếu mẹ bạn và cô bạn muốn chia miếng đất trên cho con cháu thì mẹ bạn và cô bạn phải tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó mới có thể tiến hành chia miếng đất cho con cháu theo nguyên tắc tự thỏa thuận với nhau.

Theo thư bạn đã nêu thì hiện tại chỉ có mẹ bạn và các anh em bạn cư ngụ tại miếng đất nêu trên và có đóng thuế đất đều đặn hàng năm. Vì vậy, để có thể được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, mẹ bạn phải lên UBND cấp xã để xin cấp giấy xác nhận miếng đất không có tranh chấp và đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15-10-1993.

Sau khi có giấy xác nhận nêu trên của UBND xã, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét nếu miếng đất trên không vi phạm quy hoạch, hoặc nếu miếng đất trên nằm trên vùng đất đã có quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn tại thời điểm được xét duyệt mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch đó, và chưa có quyết định thu hồi đất trong trường hợp phải thu hồi đất, không vi phạm quy định tại Khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ… thì mẹ bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Khi đã có giấy chứng nhận QSDĐ thì mẹ bạn có toàn quyền định đoạt như chuyển nhượng, tặng cho… QSDĐ của miếng đất trên theo ý chí của mẹ bạn.

Khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định như sau:

“4. Hộ gia đình, cá nhân không được cấp giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất được sử dụng trước ngày 15-10-1993 trong trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây (trừ trường hợp quy định tại khoản 5 điều này):

a) Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai;

b) Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý;

c) Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc;

d) Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;

đ) Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 điều này nhưng phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận thì được cấp giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 15 nghị định này”.

 Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra (vì miếng đất này chưa có giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp) thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về UBND.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU

theo tuoitre.com.vn